O que são Fundos Imobiliários?

Dentro da bolsa de valores existem muitas opções de investimentos. Opções que vão além das ações. Há ETFs, derivativos e vários outros ativos, além dos fundos imobiliários.
Oliver Imhof

Oliver Imhof

Publicado em: 28/12/2021

Dentro da bolsa de valores existem muitas opções de investimentos. Opções que vão além das ações. Há debêntures, ETF (fundos de índices), derivativos e vários outros ativos, além dos fundos imobiliários.

Os fundos imobiliários em comparação a todos os demais investimentos têm suas vantagens e desvantagens. Para aqueles que procuram diversificar e criar renda, os FII são uma das melhores opções.

Como funciona um FII?

Como o próprio nome já diz, o fundo imobiliário é um fundo onde os investimentos feitos envolvem a aquisição de propriedades, ou de papéis derivados de empreendimentos.

Os FII funcionam de forma bem similar aos fundos de investimento convencionais, porém, o foco desses fundos é o investimento imobiliário, além de serem negociados em bolsa.

Exemplo: há FII que levantam recursos junto ao mercado financeiro, por meio de uma oferta pública e fazem a aquisição de imóveis.

Aqueles que compram cotas desse fundo vão estar investindo indiretamente nos imóveis adquiridos por esse fundo. Sendo que, periodicamente, os rendimentos auferidos por esse fundo são distribuídos aos cotistas.

Normalmente, por via de regra, 95% dos rendimentos auferidos pelo fundo são distribuídos aos cotistas.

Regra que dá larga vantagem aos FII, quando comparados às ações, por exemplo. Mesmo boas empresas pagadoras de dividendos, dificilmente conseguem gerar rendimentos capazes de proporcionar ganhos na casa dos 0,5% ao mês, ou até, chegando a 1% ao mês, em determinados momentos.

Vale destacar que os FII têm o benefício da isenção de IR com relação aos proventos. Portanto, os ganhos recebidos através dos proventos periódicos, que normalmente são mensais, não têm a retenção de IR.

Vantagens dos FII

Além das isenções de IR sobre os rendimentos e dos bons proventos, o mercado de FII em comparação ao mercado imobiliário convencional, é muito mais acessível.

Ao optar por investir em um imóvel, a pessoa terá que alocar um volume considerável de recursos. Mesmo que sejam um “studio”, dependendo da região e do padrão do imóvel, o valor é elevado.

Além disso, existem os custos inerentes à regularização da compra e do pagamento de impostos.

Posteriormente, se demorar em vender ou mesmo para alugar, a propriedade vai gerar custos. O IPTU será cobrado, além do condomínio (no caso de apartamentos ou residências que pertencem a um condomínio fechado) e taxas, como o lixo, água e luz.

Ao investir em um FII, a pessoa poderá alocar menos recursos, tem a possibilidade de vender as cotas na própria bolsa em dias úteis e não terá a dor de cabeça em lidar com inquilinos, negociações de venda ou pagar impostos, taxas e valores relacionados à manutenção do ativo.

Outra vantagem está relacionada aos custos operacionais de investir em FII. Existem várias corretoras que não cobram mais taxas de custódia e tão pouco de corretagem para investir em FII.

Desvantagens dos FII

Os investidores que estão à procura de ganhos estratosféricos, como os ocorridos com Magazine Luiza (MGLU3), ou até os das criptomoedas, como é o caso do Bitcoin, vão se frustrar com o mercado de FII.

Os fundos imobiliários até oferecem ganhos interessantes, mas nada que possa se comparar aos lucros proporcionados pelos mercados de ações ou de criptomoedas.

Outra desvantagem está relacionada à liquidez. Alguns fundos possuem pouca liquidez e devem ser avaliados com cuidado.

Investir montantes consideráveis de recursos pode acabar sendo atraente no primeiro momento, mas caso haja necessidade de sair do fundo, o mercado pode dificultar e até obrigar ao investidor a oferecer valores desproporcionais ao valor de mercado, a fim de assegurar a venda.

Em caso de venda das cotas com lucro, referente a qualquer valor, o investidor terá que apurar o Imposto de Renda e fazer o recolhimento, caso a guia de IR seja de R$10,00 ou superior.

Diferente do que acontece com o mercado de ações que até existe uma isenção para operações de até 20 mil reais por mês, no mercado de FII, não há isenção e isso pode gerar mais encargos aos interessados no mercado de FII.

Como investir?

O investimento em fundos imobiliários é muito simples. Primeiro, o investidor precisa de uma conta em uma corretora.

Essa corretora pode ser tanto uma instituição independente ou de banco. Segundo; com a conta aberta o investidor deverá direcionar recursos para a própria, fazer todo o processo de análise de perfil e aí sim estará apto a comprar e vender cotas de FII.

As negociações das cotas de FII se dão por intermédio do aplicativo denominado de home broker. Sistema de investimento que praticamente (se não todas) todas as corretoras oferecem aos seus clientes.

Por meio do home broker o investidor tem como acessar a bolsa de valores e fazer suas ofertas de compra e venda.

Os proventos pagos pelos fundos caem na conta da corretora onde as cotas estão custodiadas, portanto, o investidor não precisa se preocupar. Em determinada data, periodicamente, os proventos caem na conta e podem ser alvo de mais investimentos ou até do saque do investidor.

Resumo

Os FII são sem dúvidas mais uma opção de investimento dentro da imensidão no mercado financeiro nacional.

Dentre todas as opções de investimentos de renda variável, os FII podem ser considerados aqueles mais interessantes para a construção de renda.

Em momentos de juros elevados, as cotas de FII acabam perdendo atratividade para os produtos de renda fixa, momento onde se abre oportunidade de comprar bons fundos por um preço interessante.

Além do preço, os proventos acabam se tornado ainda mais atraentes, devido ao valor baixo de entrada e os pagamentos que por vezes permanecem constantes.

Depois, quando o juro cai, os investidores normalmente fazem o caminho de volta para a renda variável e isso favorece aqueles que se posicionaram com antecedência e comprar as cotas de FII descontadas.


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